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“Quanto vale a nesga de terreno?” por João Fonseca in Blog “Avaliar Património”

A atividade de Perito Avaliador de Imóveis é muito interessante, fundamentalmente por dois fatores:

– Um dia nunca é igual ao outro. Vejamos, esta semana estivemos, no âmbito do nosso trabalho, na Charneca da Caparica, em Paço de Arcos, em Torres Vedras, em Lisboa, em Paredes, em Penafiel e no Porto! Não podemos dizer que temos uma vida monótona.

– São-nos colocados desafios improváveis, que nos obrigam a permanecer atualizados e a um estudo constante.

Esta semana escrevemos sobre um desafio improvável.

A questão que nos foi colocada pelo cliente foi a seguinte:

“Sabe, a nesga de terreno que lhe vamos mostrar e que tem que avaliar, não serve para nada, não tem dimensão para que possa ser edificada. Foi adquirida com o único intuito de aproveitar a água da mina, que serve três habitações e um campo agrícola”.

E esta, hem? Qual o valor da “nesga de terreno”?

A legislação portuguesa, que está dispersa em diversos diplomas, classifica os recursos geológicos em várias categorias:

– Depósitos minerais;

– Recursos hidrominerais;

– Recursos geotérmicos;

– Massas minerais;

– Águas de nascente.

A exploração dos três primeiros grupos pertence ao Estado, sendo do domínio privado os dois últimos. As águas de nascente, como é o caso presente, podem ser exploradas em regime de licença, tendo o cliente solicitado a respetiva autorização.

O recurso geológico, por si só, não tem valor. O seu valor depende da capacidade de gerar lucros ao longo de uma série de anos. Estes lucros, capitalizados a uma certa taxa de juro, dão o valor potencial do recurso.

Existem uma série de fórmulas para a estimativa do valor geológico. No entanto, salvo melhor opinião, deve ser adotada a Fórmula de Hoskold:

Vj = Valor do recurso mineral

= Lucro médio anual obtido na exploração dos três anos antecedentes à avaliação, devidamente corrigido para a data base da avaliação.

(Neste caso corresponderá ao valor que se poupa pela não utilização da água da rede pública)

= Número de anos de exploração previstos

= Taxa de amortização = 1/n

1 + t = Unidade de capital acrescida da taxa de amortização

= Taxa anual de juro

(Taxa de juro sem risco? OT´s)

Se repararmos bem, voltamos sempre a uma questão fulcral da avaliação de terrenos, ou seja, um terreno vale pelo que dele se pode extrair!

In Blog “Avaliar Património”

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INE: Preços da Habitação nas Cidades

A aplicação “Preços da Habitação nas Cidades” é da responsabilidade do INE – Instituto Nacional de Estatítica e permite a consulta interactiva dos valores medianos de venda de alojamentos familiares (€/m2) nas cidades com mais de cem mil habitantes em 2011 (Lisboa, Porto, Vila Nova de Gaia, Amadora, Braga, Funchal e Coimbra).

Esta ferramenta tem por base a informação administrativa georreferenciada utilizada para o projeto das Estatísticas de preços da habitação ao nível local e incorpora os resultados obtidos neste projeto apenas para os níveis ‘cidade’ e ‘freguesia’.

Outra característica importante é que podemos obter o valor total (moradias e apartamentos) ou só para apartamentos.

Poderá aceder à aplicação aqui: https://geohab.ine.pt/

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Arrendamento em Lisboa custa o dobro do resto do país

INE divulga pela primeira vez o valor das rendas de alojamentos familiares com contratos de arrendamento novos. A mediana nacional é de 4,39 euros por metro quadrado. Em Lisboa é de 9,62 euros por metro quadrado.

Em Lisboa, um apartamento com 100 metros quadrados custará quase mil euros de rendaEm Lisboa, um apartamento com 100 metros quadrados custará quase mil euros de renda DR

O valor mediano das rendas de alojamentos familiares com novos contratos de arrendamento no país fixou-se em 2017 nos 4,39 euros por metro quadrado, divulgou nesta quarta-feira o Instituto Nacional de Estatística (INE). No primeiro boletim em que se debruça sobre este tema, num esforço que será fundamental para a concretização de uma das medidas da Nova Geração de Políticas de Habitação defendidas pelo Governo, percebe-se que os municípios que superam o valor mediano apurado a nível nacional se localizam maioritariamente na Área Metropolitana de Lisboa e no Algarve.

O município de Lisboa apresentou o valor de renda mais elevado do país, praticamente o dobro da mediana nacional: 9,62 euros por metro quadrado, ou seja, um apartamento com 100 metros quadrados custará quase mil euros de renda.

PÚBLICO -

Com valores acima de 6,5 euros por metro quadrado destacam-se os municípios de Cascais (8,06 €/m2), Oeiras (7,84 €/m2) e Porto (6,77 €/m2).

De acordo com o boletim divulgado pelo INE, percebe-se que durante o ano de 2017 foram celebrados 84.383 novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares em Portugal, e em apenas 37 da totalidade dos municípios apurados (só se contabilizam aqueles em que houve 30 novos contratos celebrados) é que se registou uma mediana superior ao valor nacional.

O INE explica que tomou como referência a mediana (que é o valor que separa em duas partes iguais o conjunto ordenado das rendas por metro quadrado) e não a média de valores para apurar as Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local para “expurgar o efeito de valores extremos da leitura do mercado de arrendamento urbano de habitação à escala local”. “Adicionalmente, a escolha de um período anual permite reduzir possíveis efeitos sazonais no comportamento dos novos contratos de arrendamento, bem como ampliar o detalhe geográfico de apresentação de resultados”, explica o INE.

O valor das rendas encontradas acima do valor nacional situam-se todas nas sub-regiões Área Metropolitana de Lisboa (6,06 €/m2), Região Autónoma da Madeira (5,15 €/m2), Algarve (5,00 €/m2) e Área Metropolitana do Porto (4,58 €/m2 ). De acordo com os dados, as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto apresentaram em conjunto mais de metade dos contratos celebrados, tendo a Área Metropolitana de Lisboa concentrado cerca de um terço dos novos contratos de arrendamento: 28.305.

Misericórdia e Parque das Nações com os valores mais elevados

O boletim do INE permite analisar em detalhe o comportamento dos valores dos contratos das 24 freguesias de Lisboa e perceber onde são mais caros e onde há maior dinâmica. É possível, por exemplo, constatar que a freguesia de Arroios foi a que registou o maior número de novos contratos de arrendamento (612 contratos celebrados) em 2017, e Marvila o menor (68), entre as freguesias do município de Lisboa. Mas os valores mais elevados foram apurados nas freguesias do Parque das Nações e da Misericórdia (que inclui a área do Bairro Alto e do Cais do Sodré) com valores respectivamente de 11,70 €/m2 e 11,64 €/m2. O valor de rendas mais baixo foi apurado na freguesia de Santa Clara, com 6,82 €/m2.

PÚBLICO -

No caso das sete freguesias do Porto, a União de Freguesias Lordelo do Ouro e Massarelos (7,26 €/m2) e a União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde (7,23 €/m2) destacaram-se pelos valores de novos contratos de arrendamento mais elevados, e a freguesia de Campanhã, aquela que registou os valores mais baixos (5,78 €/m2), apresentou o menor valor de novos contratos de arrendamento. A freguesia mais dinâmica foi Paranhos, com 913 contratos, e a que exibiu menos contratos (190) foi a União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde.

PÚBLICO -
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Acórdão do Tribunal Constitucional sobre o Código das Expropriações (II)

Foi hoje publicado o Acórdão nº 841/2017 do Tribuanl Constitucional que se debruça sobre o Artigo 6º e Artigo 11º do Código de Expropriações.

Neste diploma é referido que o Tribunal Constitucional “não julga inconstitucional o n.º 3 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 314/2000, de 2 de dezembro (na parte em da mesma se conhece), interpretado no sentido de dispensar as sociedades gestoras das intervenções no âmbito do Programa Polis e as entidades que emitem as declarações de utilidade pública de fundamentar, caso a caso, o carácter urgente de cada declaração, apreciando, em concreto, a adequação, a necessidade e a proporcionalidade da expropriação do direito de propriedade;

não julga inconstitucional o n.º 4 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 314/2000, de 2 de dezembro em conjugação com o artigo 11.º do Código das Expropriações, interpretados no sentido de que a entidade expropriante pode dispensar, em procedimento expropriativo urgente, a tentativa de aquisição do bem expropriado por via do direito privado.”

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Acórdão do Tribunal Constitucional sobre o Código de Expropriações

Foi hoje publicado o Acórdão n.º 608/2017  do Tribunal Constitucional que se debruça sobre o Artigo nº 8 do Código das Expropriações.

No diploma é indicado que o Tribunal Constitucional “Não julga inconstitucional a norma do artigo 8º, nº 2, do Código das Expropriações (aprovado pela Lei nº 168/99, de 18 de setembro), quando restringe os danos indemnizáveis às hipóteses nele previstas, não consentindo a indemnização da perda da potencialidade edificativa resultante da imposição de uma servidão non aedificandi, de proteção a uma autoestrada, sobre parte de um prédio classificável como solo apto para a construção antes da constituição da servidão.”

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